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长安所高级合伙人王宇维律师受邀出席《民法典通解通读》栏目解读物权编建筑物区分所有权
发布时间:2022-04-01



我所高级合伙人王宇维律师受北京电视台邀请,作为律师嘉宾参加的第二期《民法典通解通读》节目于近日播出,同台嘉宾还有中国政法大学刘智慧教授。《民法典通解通读》是北京电视台制作的一档面向广大人民群众的普法宣传栏目,深受观众好评。


节目中,王宇维律师从实践层面围绕《中华人民共和国民法典》物权编第271条、272条、273条、283条结合案例进行了阐释与分析。


民法典第271条、272条、273条主要规定了建筑物区分所有权概念的基本内容,建筑物区分所有权实际是一个三重权利构造,也是三权一体的表现。“三权”包括小区业主对专有部分的专有权、对共有部分的共有权,以及对共有部分的管理权。


专有部分是指,在构造上具有独立性,在使用上具有排他性,并能够登记在特定业主名下的建筑物所有权和特定空间;共有部分是指,无法登记在特定业主名下,也不受特定业主使用和支配的范围,如小区内的公路、绿地等。


业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利时,应依照规定,不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。建筑物区分所有权以业主对专有部分的专有权作为主导,当业主转让建筑物内的住宅、经营性用房时,其对共有部分的共有权以及管理权也一并转让。


民法典第283条主要规定了建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配,业主有约定的,按照约定;没有约定的,则按照业主专有部分面积所占比例来确定。


案例解读

在法条基础上,王律师围绕小区内哪些区域属于业主共有,以及共有部分受到侵犯时应当如何寻求救济,结合案例进行了专业详细的讲解。


与生活息息相关的居民楼内电梯和楼道,均属于小区业主的共有部分。楼道作为重要的消防通道,当业主在楼道等共有区域堆放杂物影响到其他业主便利通行的权利时,其他业主可以向物业或有关行政部门投诉,也可以直接向法院起诉,请求行为人停止侵害,消除危险,赔偿损失。


记者走访发现,实务中时常发生一层业主违反规定,为了个人利益将门前绿地擅自私用并改造的情况。根据民法典规定,小区绿地属于业主共有部分,一层业主的行为已经严重侵害了其他业主的合法权益,对此王宇维律师提出了三条救济途径。第一,其他业主可以请求业主委员会依职权进行处理,要求行为人排除妨碍、恢复原状;如行为人拒不履行,业主委员会还可向城市规划部门、综合行政执法部门等相关部门进行投诉。第二,其他业主可向小区物业投诉,请求物业对行为人进行劝阻、制止;如行为人拒不配合,且相关行为已经违反了物业服务合同、小区管理规约,甚至违反了法律法规的,物业可以以自己的名义向法院提起诉讼,请求行为人排除妨碍、恢复原状。第三,小区业主可以以自己的名义向法院直接提起诉讼,请求行为人排除妨碍、恢复原状,如果因此受到损失,还可要求行为人赔偿其损失。


对于业主装修自家房屋时擅自拆除楼体承重墙,使楼房墙体受力不均,导致整栋楼存在严重安全隐患这一行为,刘教授表示,业主在对自己的专有部分行使专有权的同时,有不得危及建筑安全以及其他业主合法权益的法定义务。王律师提出,当业主发现类似险情发生,应当第一时间向物业公司和业主委员会反映情况,请求立即对行为人进行严肃处理,如果行为人拒不履行相关义务,物业公司、业主委员会和业主个人均可向城市规划部门和综合行政执法部门进行投诉。


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观众互动

节目中,王律师和刘教授针对网友提出的问题进行了详细解答。小区内的消防器材、照明灯、景观等业主共有部分所涉及的维修费费用承担问题,根据民法典第283条规定,有约定的,按照约定;没有约定或约定不明确的,按照业主专有部分面积所占比例确定,应由业主承担。进行二手房买卖时,原业主所欠缴的水电费费用承担问题,原则上应由原业主承担,除买卖双方在合同中另有约定,例如由新业主先行垫付,之后可向原业主进行追偿。



作为一家专业化、规模化的大型综合性律师事务所,长安将会持续关注《民法典》相关的热点问题,深刻理解《民法典》的立法精神、特色和要义,并积极投身于法律公益活动、普法宣传活动,助力《民法典》向全社会公众的普及与推广。