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2025年7月24日,最高人民法院发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)正式施行。这部备受瞩目的司法解释,为深陷“烂尾楼”纠纷的广大购房者带来了实质性的维权曙光,其中第十二条的规定对于司法实践意义重大。
《解释》第十二条明确规定:当开发商预售资金监管账户被冻结,已解除合同的购房者可要求法院排除对该账户中自己支付的购房款的强制执行,并申请拿回这笔钱。更关键的是,若房屋及土地已被执行变卖,购房者还能在变价款中优先获得对应款项。这一规定直击了困扰购房者多年的“执行难”痛点。
“执行异议之诉”——这个看似专业的法律术语,背后凝结着无数购房者在“烂尾楼”阴影下的辛酸与挣扎。当开发商因资金链断裂、债务缠身导致名下房产(包括预售房)被债权人申请查封、拍卖时,那些早已支付房款却迟迟无法收房,甚至面临“钱房两空”风险的购房者,往往只能通过提起“执行异议之诉”这一法律途径来主张自身权利。
《解释》出台前,购房者维权面临的双重困境:
(1)账户冻结≠可取回: 即使法院冻结了开发商预售资金监管账户,但账户内的资金通常只能“冻结”,而不能轻易“扣划”用于偿还特定购房者。
(2)解除合同≠拿回钱:即使购房者历经艰难诉讼,成功解除了购房合同并拿到法院判决,确认开发商应退还购房款及利息等(如珠海泰禾中央广场业主的胜诉案例),也常常陷入“执行僵局”——明明监管账户里可能有部分资金,却因法律障碍无法优先用于偿付购房款;或者房产被拍卖后,购房者在复杂的债权清偿顺位中难以保障自身购房款的优先受偿权。
这正是珠海泰禾中央广场业主们所遭遇的典型困境:他们虽然赢得了要求开发商退还购房款、维修基金乃至承担未清偿房贷本息的判决,却依然被“账户有钱动不了,变卖房产分不到”的困局所折磨。这种困境在全国各地的烂尾楼纠纷中普遍存在,成为购房者维权路上难以逾越的鸿沟。
(1)打破了账户冻结僵局,明确了符合条件的购房者有权要求法院对其支付的特定购房款“排除执行”,意味着这部分资金有望从冻结状态中“解套”出来。
(2)确立购房者优先受偿地位:即使房屋已被变卖,购房者的债权在变价款中也获得了明确的优先顺位,显著提高了拿回血汗钱的可能性。
(3)新规使得预售资金监管账户,从过去购房者眼中“看得见却摸不着”的资金池,真正转变为保障其核心权益、有望挽回损失的“救命钱池”。
据悉,珠海泰禾中央广场的业主们已经积极行动,开始整理材料准备依据新规申请执行异议之诉。随着各地法院陆续适用《解释》第十二条,全国范围内被冻结的预售监管账户中的购房款,将有望从冰冷的“冻结数字”转化为购房者手中实实在在的权益保障。
根据全国法院执行信息网的数据显示,目前全国有超过2300个商品房预售资金监管账户处于司法冻结状态,涉及被冻结资金规模高达数百亿元。《解释》的实施,无疑为这些巨量被“锁死”的资金开辟了重要的解冻通道,为数以万计深陷“烂尾楼”泥潭的家庭重燃了维权的希望。
律师提示
法律的生命在于实施,权利的价值在于主张。如果您或您的亲友正面临因开发商债务问题导致房屋被查封、预售款被冻结而无法拿回购房款的类似困境,切勿犹豫拖延。新规提供了有力的法律武器,但需要主动行使权利。法律不保护躺在权利上睡觉的人,及时行动方能守护自身权益。